NJA s.
I ett standardavtal om hyra föreskrivs att hyresgästen inte äger rätt att erhålla nedsättning i hyran för tid varunder hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Fråga om innebörden av begreppet sedvanligt underhåll. 12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken.
W. M., J. M., och C. M. (W. M. och medparter) förde vid Malmö TR den talan mot makarna S-E. E. och U. E. som framgår av TR:ns dom. TR:n (chefsrådmannen Krueger) anförde i dom d. 1 dec. , såvitt angick själva saken:
Bakgrund. Under i huvudsak tiden d. 1 okt. d. 1 febr. utfördes byggnadsarbeten på kärandenas fastighet Malmö Guvernören med adress Kastellgatan 11 och Erik Dahlbergsgatan Svarandena hyr en lägenhet om tre rum och kök på första våningen, Kastellgatan På grund av det men och hinder som under nämnda tid uppstått i nyttjanderätten har svarandena hos LSt:n i Skåne län deponerat ett belopp om 9 kr motsvarande två månadshyror eller 50 procent av hyran för varje månad som de huvudsakliga byggnadsarbetena pågått. Kärandena har gjort gällande att byggnadsarbetena är att bedöma som sedvanligt underhåll och att svarandena därför på grund av en bestämmelse i hyresko
Kan jag stoppa renoveringen?
FRÅGA: Den klädaffär jag bedriver går bra och jag planerar att i höst ändra om inredningen i min affär och ta in ett nytt varumärke. För detta varumärke skall det byggas en så kallad shop-i-shop. Precis när jag fått klart med distributören meddelar hyresvärden att man skall genomföra en fasadrenovering i min lokal vilket påverkar min försäljning väsentligt. Vad gäller: Kan jag stoppa renoveringen? Är jag berättigad till ersättning?
Skriven av Björn Sahlin, advokat Advokatfirman Wåhlin | Juridik
juridikfastighetsjuristen svararersättningrenovering
Björn Sahlin, advokat Advokatfirman Wåhlin
Svar: Då det arbete som skall utföras påverkar din lokal "väsentligt" är det ett sådant arbete som i hyreslagen definieras som "annat arbete". För detta arbete krävs hyresgästens medgivande. Lämnar du inte sådant medgivande får du inom en vecka säga upp hyresavtalet till att upphöra. Hyresvärden har då inte rätt att gå in och utföra arbetet förrän uppsägningstiden på nio månader har gått ut. Du är även berättigad till ersättning för skada som exempelvis inkomstbortfall. Det jag redogjort för är huvudregeln.
Sedvanligt underhåll
Nästan alla lokalhyres
FRÅGA: Jag hyr sedan fem år en lokal där jag har en mataffär. Hyresvärden ska nu renovera delar av fastigheten, bland annat ska avloppsstammarna bytas. För att kunna utföra arbetena kräver hyresvärden tillträde till min lokal vilket innebär att jag måste hålla stängt eller åtminstone stänga av delar av min lokal. Hyresvärden hävdar att det rör sig om sedvanligt underhåll och att jag därmed inte har rätt till någon ersättning. Stämmer det?
Svar: Utgångspunkten är att hyresvärden är skyldig att under hyresförhållandet se till att lokalen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Om lokalen under hyresförhållandet av någon anledning inte är fullt brukbar (om detta inte beror på hyresgästen) har hyresgästen enligt hyreslagen rätt till nedsättning av hyran. Om orsaken beror på hyresvärdens agerande eller underlåtenhet att agera kan hyresgästen även ha rätt till skadestånd utöver hyresnedsättning. Det är mycket vanligt att parterna avtalar bort rätten till hyresnedsättning vid så kallat sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten. Med sedvanligt underhåll avses bland annat stambyte och andra typ
Jag driver en inredningsbutik i ett bra läge i centrum. Nu har min hyresvärd satt upp byggställningar framför butiken. Anledning till detta är att fasaden ska renoveras. På grund av byggställningarna är mina skyltfönster helt täckta och utifrån syns det inte ens att det finns en butik bakom ställningarna. För att möjliggöra tillträde till lokalen har hyresvärden lämnat en smal ”tunnel” som leder fram till min entré. Redan en vecka efter att byggställningarna kom upp så minskade min försäljning drastiskt. Dessutom kommer det in damm i butiken som skapar merarbete i form av städning och även rengöring av varor. Vissa varor går inte att sälja på grund av dammet. Det har nu gått en månad och arbetena ska enligt hyresvärden hålla på ytterligare cirka en månad. Min försäljning har halverats under denna tid. Jag har begärt ersättning av hyresvärden som menar att det är fråga om sedvanligt underhåll och att jag därför enligt hyresavtalet inte har rätt till någon kompensation. Vad gäller?
Henrik Eliason.
Bild: Svensk Handel Juridik
Svar:Enligt hyreslagen har en hyresgäst rätt till nedsättning av hyran om hinder eller men uppstår i hyresgästens nyttjanderätt. Det kan till exem
.